São Carlos Empreendimentos (SCAR3) – Minha quase compra. Timing é tudo!!!

Comecei a analisar as ações da São Carlos Empreendimentos e no dia 07 de abril decidi comprá-las com base no preço de fechamento de R$26,50, porém no dia 08 as ações subiram 6,6 % chegando a R$ 28,60. Como a ação já havia subido de R$ 24,00 no dia 06/04 para 28,60 no dia 08/04 (16% em dois dias), acreditei que haveria um movimento de correção e decidi aguarda o próximo pregão. Infelizmente (para mim) este movimento não ocorreu e a ação continuou subindo até 14/04 atingindo R$ 31,08 (29,5% de aumento em 6 pregões).

Continuo achando uma boa oportunidade no longo prazo e a SCAR3 está no meu radar, porém neste preço prefiro aguardar e buscar outra oportunidade mais convidativa no momento (inclusive já estou com outra ação em vista e logo divulgarei aqui)

Segue análise da SCAR3 no dia 07/04/2016.

A São Carlos Empreendimentos é uma empresa de investimentos e administração de imóveis comerciais padrão classe A, localizados principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro.

A estratégia de negócio da empresa pode ser dividida em cinco etapas:

  1. Comprar imóveis comerciais;
  2. Investir e implantar melhorias (retrofits);
  3. Aumentar a receita com aluguel através de um rígido controle de despesas e eliminação de desperdícios;
  4. Valorização do imóvel; e
  5. Venda ou manutenção na carteira.

Como diferencial a empresa é controlada pelo grupo 3G que é notoriamente reconhecido como um dos melhores grupos de investimento do Brasil (e do mundo), sendo controladores de empresas como: Ambev, Heinz, Burger King e Lojas Americanas.

Dados da SCAR3 no fechamento Dez/2015 (veja documento completo):

  • Número de Imóveis: 86
  • Valor de mercado dos imóveis: ≈4,4 bilhões de reais
  • Dívida Líquida: ≈1,4 bilhões de reais
  • NAV (Net Asset Value = valor dos imóveis menos dívida): ≈3 bilhões de reais
  • Número de ações no mercado: ≈ 56,5 milhões de ações
  • NAV/ações: R$ 53,2 (de maneira resumida, considero esse o valor ‘justo’ da ação em relação ao valor de mercado dos imóveis da empresa).

Verifiquei no dia 07/04/2016 que o valor da ação no Bovespa está na casa dos R$ 26,00. Assim, considerando o cálculo feito acima, é como comprar o portfólio de imóveis da companhia com mais 50% de desconto em relação ao valor de mercado.

É verdade que todo o setor imobiliário vem sofrendo nos últimos anos e isso também reflete na empresa São Carlos e principalmente nas ações, como pode ser visto abaixo (cotação da ação nos últimos 5 anos).

IMG_5419

Vale ressaltar que o NAV/ação passou de R$ 57,10 em 2013 para R$ 53,20 em 2015, portanto uma desvalorização de 7,3%. Já as ações no Bovespa desvalorizaram 30%, passando de R$ 37,69 no final de 2013 para R$ 26,50 em 07/04/2016. Isso mostra um potencial de valorização das ações assim que as perspectivas forem de crescimento para a empresa. E pelos resultados apresentados no 4T15 isso já pode estar ocorrendo.

Algumas observações que retirei do relatório: a companhia voltou a apresentar crescimento nos lucros líquidos em 2015, sendo 35% maior que 2014 atingindo R$ 163 milhões. A vacância, outro indicador importante para as empresas do setor imobiliário que mede em porcentagem o valor de imóveis desocupados, também caiu em 2015 (veja gráfico abaixo).

VacânciaGráfico retirado da apresentação de resultados 4T15 de 2015 da SCAR3.

Acredito que as ações voltem a se valorizar nos próximos anos e por esse motivo SCAR3 é uma boa opção para Buy and Hold (minha ideia ainda não mudou, mas com a alta dos últimos pregões, prefiro aguardar e comprar caso encontre um melhor ponto de entrada).

Obs: Deixo claro que aqui está um resumo das principais análises, porém fica como dica avaliar a evolução desses indicadores nos últimos anos, ler os relatórios da empresa (pelo menos desde 2013) e buscar outras fontes de consulta.

Achou interessante?? Siga o blog e receba minhas análises das ações em seu e-mail!!!

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